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                会员登录|会员注册 2021年11月27日 星期六

                华泰证券:如何看待“房”风险

                房地产引发系统※性风险的概率较小但对经济∩增长负面作用正在体现,美元债、地产供▂应链、银行股↘首当其冲。

                近期个别房企负面信息发酵、第二轮重点城市土拍冷淡、楼市销㊣量快速下滑、部分房企打折卖房等,房地产行业景气度快速下行、供需两端压力凸△显。房地产行业链条长、且连接着财政与金融←,正成为基本面最大的风险源。 眼下地产压力很大程度与政策严控有关, 预计定力仍↑存,关注房贷额度和土拍规则会否微调,房产税试点扩大是大势所趋 。 我们认为房地产引发系统性风险的概率较小但对经济▽增长负面作用正在体现,美元债、地产供♂应链、银行股首当其冲, 关注“剩者为王”型房企, 而经济下行房地产链条融资需求急剧萎缩,从基本面和缺资产等角度仍利好债市。

                土地遇☆冷源于政策磨合

                土地市场走冷与体系化调控政策叠加有关。供给端(开发)政策看,融资收紧限制了房企扩张速度,集中供◣地削弱了拍地资金周转效率,近期土拍规则又提高了资金来源限制与〓保证金比例,还通过拿地销售比限制了部分房企拍地资格。需求端(销售)政策看,按揭贷款额度管控、经营贷消费贷违规↘严查,以及近期多地升级购房政策等措施,销售快速下滑。供给端政策目的是规范土拍市场、稳地价,因此主动压降了土地市场√需求力量,而需求端政策目的是规范楼市、稳房价,但影响房企回款,拿地能力与意愿弱化。

                谨防连锁反应和溢出效应

                对于房企,“融资收紧、回款下滑->债务风险->评级下调->金融机构对地●产授信更谨慎”或形成恶性循环甚至预期自我实现;对于房地产链行业,既面ξ临需求下滑等经营压力,也出现应收款难以回笼、再融资难度加大等流动性困境;对于居民部门,交房不确定性增大、房ξ 价预期转负面,并且房地产链的就业和收入受冲击,购房与消费意愿都受抑制;对于商业『银行,面临坏账风险、融资需求下滑等冲击,风险偏好降低,缺资产问题加剧;对于地方▓政府,土地财政面临压力,基建更加缺少资金来源。我国居民资产负债表健康,阻挡负反馈》的关键在于稳定房价,个别房企问题引发系统性风险的概率小。

                政策可能保持定力、局部微调

                眼下地产行业压力很大程度与政策严控有关,政策设计本意是调结构、防风险▅和保民生,而地产过冷可能带来次生风险、政策本身处在试点阶段,也需要根据现实反馈作调╱整。不过,房地产去金融化等是长期任务,摆脱土地财政依赖和地产投资依赖都是目的,预计保持定力、局部微调,例如按揭额度适当增加、土拍下调保证金要求和参与门→槛、因城施策放开落户与购房限制、加大保障房建设对冲力度等,不过房产税是』改革任务,年内扩大试点概率高。

                房地产市场展望

                若政策不调整,因按揭房贷额度不足,今年四季度︽商品房销售仍将较快下滑,房企回款难。融资端在个别房企债务风险发酵和政策管控下,仍被∏动收紧。投资或随资金面收紧而加速放缓。预计四季度销售额和投资同比分别-26%和-6%。明年跨年后房贷额度充裕改▲善房企资金面,但销售景气可能不足,房企保生存压力◣大,补库存意愿弱,叠加今年土地储备不足、行业出清╲等,预计明年销售额和投资同比分别2%和-2%。如果年内按揭额度适当放宽、加快保障房建设对冲,同时也扩大房产〓税试点的政策组合下,预计今年四季度销№售额和投资同比分别-17%和2%,明年分别为2%和3%。

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